Como colocar seu imóvel para alugar

Muitos são os motivos que fazem uma pessoa alugar seu imóvel,
uma casa recebida de herança dos pais, um investimento conquistado
ao longo do tempo para construir naquele terreno várias casas,
aquele puxadinho no fundo do próprio terreno para ganhar uma renda extra,
ou um investimento pensado e planejado, feito com o máximo de esmero.
Independente da motivação, o objetivo final é o mesmo, alugar seu imóvel rápido,
pelo valor mais justo possível e ter o mínimo de dor de cabeça.

Parece fácil? Mas na maioria das vezes não é. Muitos donos de imóveis
passam poucas e boas na hora de alugar, e muitos inquilinos também
(se quiser saber como não ter dor de cabeça na hora de alugar clique aqui).
Por isso colocamos aqui algumas dicas que te ajudarão na hora da locação.

Para te ajudar na compreensão de todo processo, vamos dividir este artigo em 5 partes:
manutenção da casa, anúncios e visitas, negociação, cuidados com o contrato, possíveis penalidades.

Antes de começarmos as dicas, é bom ter em mente a ideia de contar com os serviços de uma imobiliária,
ela será responsável por todo processo a partir do momento que for colocado para alugar,
irá tratar diretamente com os inquilinos e cuidar de toda documentação,
se você tem dificuldades nesse sentido, ou não tem tempo de atender todos interessados,
a imobiliária é a escolha ideal.

Manutenção

Por lei, você precisa entregar a casa em condições habitáveis ao inquilino.
Além desse fator é importante estar sempre cuidando do seu imóvel,
se ele ficar muito tempo fechado mantenha ele em ordem, cuide do jardim,
faça sempre uma faxina, conserte qualquer problema estrutural na casa.
A regra é simples, uma casa bem arrumada e bonita tem maiores chances de ser
alugada do que uma casa com reformas a fazer e manutenção em falta.

Faça um inventário de todos os bens que existirem na casa assim como manutenções
que ainda estejam pendentes, isso te ajudará a evitar muitas dores de cabeças futuras.

Anunciar e a visita de interessados

Casa em ordem podemos partir para o próximo passo, anunciar, o primeiro passo a fazer
é tirar boas fotos, não economize esforços aqui, essa etapa é essencial, limpe os cômodos,
arrume bem os móveis, deixe o ambiente claro. Se o ponto positivo do seu imóvel for a luz da manhã,
fotografe nesse horário, quando os raios estiverem deixando sua casa mais bela,
confira dicas em sites de fotografia para configurar sua câmera ou celular nesse momento. 

Se optar em alugar sozinho, compartilhe suas fotos e em suas próprias redes sociais e peça
que seus amigos divulguem para você compartilhando, compartilhe suas fotos também em
grupos com objetivo de compartilhar imoveis e produtos na sua região, onde só é possível
compartilhar com uma conta tipo perfil do Facebook. Mas se você escolher contratar uma
imobiliária, eles terão uma estrutura própria para divulgar seu imóvel, eles divulgarão em
seu site, irão compartilhar em sites específicos de imóveis, como Viva Real, Ingaia e
Zap Imóveis, poderão ainda fazer material de divulgação em suas redes sociais com material
impulsionado. Um investimento na hora de anunciar que pode ser tomado tanto pela imobiliária
quanto pelo proprietário, é usar o classificado de jornais e revistas locais, algumas imobiliárias
com mais condições chegam a utilizar jornais de maior circulação, é necessário ter em conta
que os jornais, devido a modernização das mídias se tornou um meio de comunicação mais
segmentado, e que às vezes seu imóvel não está enquadrado não é de interesse do público
dessa mídia.

Seja claro e objetivo nas descrições do seu imóvel, não invente nada, mas também não diminua ele,
diga a quantidade de cômodos, quantos quartos são suítes, diga se tem ar-condicionado, piscina,
quantidade de vagas para carros. É útil para o futuro inquilino saber já, desde a descrição,
estar ciente sobre algumas regras dos seu imóvel, deixe claro sobre animais, lotação máxima
da casa (principalmente locação para temporada), não esconda do locador regras do condomínio
caso more em um, como por exemplo se a piscina é liberada para quem está alugando ou apenas
proprietários.

É mister que você cobre o valor justo pelo seu imóvel, um é porque ninguém quer alugar uma casa
que custe mais do que vale e que não caiba no bolso, mas também você precisa saber que os
mecanismos de buscas costumam ordenar os imóveis de acordo a faixa de preço, se sua casa estiver
fora do padrão não será colocada em posição de destaque, você pode ainda trabalhar com valores
mais baixos que imóveis no padrão do seu, corretores costumam valorizar esse tipo de estratégia,
pois conseguem alugar com mais facilidade, mas você deve tomar cuidado e calcular com com
prudência para não cobrar um valor abaixo daquele que seria justo pelo seu investimento no imóvel.

Visitação

Quando o processo é feito com uma imobiliária, é comum que uma cópia da chave fique com a imobiliária,
mas também acontecem muitos casos onde a chave fica com o caseiro ou o porteiro do condomínio.
Nessa modalidade a casa estará aberta para visitação durante o funcionamento da mesma, que geralmente
é em horário comercial. Se sua escolha for alugar por conta própria, faça por meio de horário agendado,
mas seja flexível com possíveis atrasos ou adiamentos que poderão vir a ocorrer. 

Negociação

Como dito na introdução, contar com  a imobiliária te ajudará muito nesse momento,
porque você não terá que lidar diretamente com o futuro inquilino, a mediação será feita
toda pelo corretor que irá apresentar proposta e contra propostas para ambos os lados,
além de negociar termos do contrato, como datas de pagamentos, concessões, prazos…
Mas se você optar em fazer sozinho, conheça quem quer alugar seu imóvel, converse
com a pessoa e veja se ela tem condições de pagar o valor que é proposto.
Pedir declarações que comprovem a situação de crédito da pessoa podem ser uma garantia,
como certidão do SPC ou SERASA. Alguns métodos de crédito imobiliário podem vir a calhar
no momento de fazer a locação, o mais comuns são:

-Fiador, uma pessoa conhecida com residência própria quitada, garante que você “uma boa pessoa”
e se compromete que caso você não pague, ele arcará com as despesas;

-Seguro de Fiança, valor pago a uma corretora de seguros onde o inquilino paga um valor
como garantia para o proprietário, o valor não é reembolsado pelo inquilino;

-Depósito caução, o inquilino faz na conta do proprietário um depósito no valor de três
ou quatro aluguéis, o valor é reembolsado pelo inquilino no fim do contrato ;

-Título de Capitalização, título feito em uma empresa do ramo, com pagamento à vista
com valores entre 6 a 12 vezes o valor do aluguel, o valor pode ser reembolsado no fim
do contrato com correção;

Futuramente falaremos sobre cada um desses itens em um artigo exclusivo,
mas agora vamos nos ater somente ao tema proposto.

Você deve estar aberto a negociação, tanto se tratando do valor a ser pago,
como as cláusulas do contrato que falaremos mais a frente, e em caso de mais de um inquilino,
como em repúblicas por exemplo, tenha um contrato individual para cada inquilino.

Contrato

Se sua opção foi fazer sozinho todo processo, você deve saber que aqui haverão
custos de documentação, custos com cartórios e, caso não seja um processo que
você esteja habituado, é recomendado que procure um advogado na elaboração
do contrato para que toda a operação esteja de acordo com a lei. Como citado no
artigo “como evitar problemas ao alugar para temporada”, o texto que cuida desse
tipo de processo é a lei do inquilinato, que protejo inquilinos e proprietários,
de acordo com ela o contrato de locação não pode ser rescindido pelo locador
livremente.

O contrato deve deixar bem claro o valor do aluguel, data em que vencem as parcelas,
o tempo total de locação, é comum que o tempo de locação seja de 30 meses,
defina a garantia que pode ser uma das modalidades citadas acima, deixa claro penalidades
para eventuais quebras de contrato ou danos no imóvel. Reajustes devem estar definidos
em contrato, normalmente ele é calculado anualmente a partir do índice geral de preço IGPM
que é divulgado pela fundação Getúlio Vargas.

É de praxe que contas como água, luz, telefone, gás e condomínio sejam passadas
para o nome do locatário. Essas despesas ordinárias devem ficar a cargo dele, entretanto,
despesas extraordinárias, como reformas no condomínio e outros gastos que normalmente
valorizam o condomínio ficam a cargo do proprietário do imóvel.

Quando o contrato é feito através da imobiliária, normalmente a primeira fica com o primeiro
aluguel e 8% dos aluguéis restantes, é pago um valor adicional caso a imobiliária seja responsável
pela administração do condomínio e IPTU.

Penalidades

Durante o tempo de vigência do contrato, podem acontecer desacordos entre ambas partes,
por isso, é preciso que o contrato deixe claro as penalidades caso suas cláusulas sejam desrespeitadas,
nesse momento o apoio da imobiliária será muito útil, já que a mesma está habituada nesse tipo
de negociação, se estiver fazendo sozinho, procure um advogado, ou consulte a lei do inquilinato.

Para os casos de danos ao imóvel, os valores dos consertos deverão ser pagos pelo inquilino,
a menos que seja provado que os danos é anterior a locação.

Esperamos que este artigo tenha sido útil para você, e que você consiga alugar seu imóvel
sem dores de cabeça, caso queira contar com a ajuda de uma imobiliária para auxiliar nesse processo,
acesse aqui ou entre em contato conosco.

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